澳洲移民在澳買程序及地區樓價
移民對不少人來說，就是要換個地方落地生根。要落地生根，首先要有一個家。當然，亦有不少人把樓盤買賣視作投資的一種。但無論是哪一種都好，置業（尤其是在外地）都是一個需要慎重考慮及計劃的行動。有見及此，Lighthouse準備在此篇文章為大家介紹澳洲的樓市，在澳洲買樓的限制及費用等等，以及需要注意的事項。
澳洲以環境好聞名，天氣及氣候長年怡人、醫療制度完善、教育制度水平高、高級學府亦不少，因此一直以來都是不少人移民及留學的理想目的地。加上樓市穩定，即使在疫情間樓市亦維持穩定成長，因此亦自然吸引了不少投資人士的注意。分享
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非澳洲公民的買樓限制及樓價影響
即使不是澳洲永久居民或公民，也可以在澳洲買樓。那麼當然，限制會比澳洲居民多：
1. 買樓前必須得到外國投資委員會（Foreign Investment Review Board, FIRB）的批准。買家需要在買賣前於FIRB的網站上提出申請並繳付申請費，申請費依照物業類型和價格計算。
2. 不能購買二手樓，如果購買閒置土地，樓房必須在4年內蓋好。
3. 在某些較熱門的物業投資地區，政府會額外徵收稅項。
澳洲移民在澳洲當地需要繳付的稅項
- 印花稅（Stamp Duty）：各州的印花稅稅率都不一樣。例如：悉尼的印花稅為1.25%-7%；墨爾本為1.4%-5.5%。大家可以使用澳洲政府的印花稅計算器來估計大家需要付的印花稅多少。
- 外國人印花稅（Surcharge Stamp Duty）：部分州分會針對外國人收取額外的印花稅，例如悉尼及墨爾本8%；珀斯及布里斯本則為7%。
- 土地稅（Land Tax）：投資住宅房產、商業房產、度假屋、空置土地，只要價值超過25萬澳元，擁有者都需要繳付土地稅，自住房屋及農業用地則不用。稅率因州分而異，一般而言都是數百至三千澳元不等。
- 土地附加稅（Surcharge Land Tax）：這個是澳洲政府針對外國人所徵收的稅項，並且只向住宅土地徵收，各州稅率不同。
- 空置稅（Annual Vacancy Fee）：這個稅項是澳洲政府為了保持房屋低空置率而設，稅率為每年土地升幅的1%。一年內有6個月或以上物業有人住便不需要繳付。另外，如果茶主在澳洲其他地方有持有物業，把房屋用作度假屋用途或在市區工作用的公寓亦不需要繳付。
- 資產增值稅（Capital Gain Tax）：出售持有少於一年的物業時，賣家需要繳付出售及購入差額的50%作資產增值稅。出售持有一年或以上的物業時，資產增值稅稅率為25%。
- 收入所得稅（Rental Income Tax）：非澳洲公民在澳洲買樓後如放租的話，需要就租金收入繳交收入所得稅，稅率為32.5%-45%。然而，其實在放租或出租期間，部分與房屋有關的支出可以作為扣稅部分，例如管理費、按揭貸款利息、基本裝修工程等等。
澳洲樓價走勢及買樓按揭
甚麼是負扣稅（Negative Gearing）
負扣稅是指已出租物業的可扣除費用（包括按揭貸款的利息）超過租金所得的收入。業主可儲起負扣稅額度將來於出售物業時用作增值稅扣稅。
根據澳洲的數據顯示，截至2021年第二季，澳洲八個主要城市的住宅房價在一年內上升13.4%，平均房價為727,427澳元，房價中位數為645,454澳元。而與第一季相比，房價亦上漲了4.8%。
澳洲移民主要城市公寓樓價中位數
澳洲移主要城市公寓樓價中位數升幅
在香港購買澳洲樓及房產流程
1. 澳洲樓選擇地區
無論在哪一個城市買樓，仔細選擇地區也是十分重要的。買家最重要的是考慮好自身需要，例如是否需要鄰近學校區或市區、交通環境、公共服務是否完善等等狀況，以及自已的預算。
2. 申請FIRB資格
如文章開首所述，非澳洲永久居民或公民在澳洲購買房產，需要事先申請FIRB資格。
3. 預訂澳洲樓盤
當你看中了一個單位後，需要先付一筆訂金予地產代理，大約是5,000至8,000澳元，然後代理會向發展商提出需要保留該單位。如果單位可以保留給你，發展商便會回覆地產代理確認。如在你地產代理提出保留時該單位已經售出了，你則可以選擇取回訂金，或重新挑選另一個單位。
4. 聘用澳洲代表律師及簽署臨時買賣合約
你需要找一位澳洲律師代表你處理所有買賣文件。一舨而言，地產代理可以介紹一些可靠的律師行給你。律師會把有關文件寄到香港讓你簽名，有些律師亦可安排視像會議解釋合約內容。
5. 澳洲樓付首期
簽署臨時買賣合約後，正常需要在7日之內付首期，一般而言會是樓價的10%。海外買家需要把款項付給澳洲的律師，律師樓會代買家保管這筆款項，直至樓盤落成後支付給發展商。如果海外買家購買的是現成樓盤，則一般在30至60日之內便需要支付房產的尾數，然後安排收樓及驗樓。
6. 澳洲樓收樓及驗樓
房產落成後，發展商會向買家發出通知，然後買家可以安排收樓及驗樓程序，然後支付尾數。有些地產代理可以代為收樓及驗樓，會向你發出詳細的驗樓報告，如果有瑕疵會向發展商要求修補。你只需要確保在發展商的付款期限內支付尾數就可以了。
澳洲買樓常見問題：
數量及種類均沒有限制，惟不能購買二手樓。
因應買家狀況及銀行而異，而和地球上所有銀行一樣，對外國人的按揭審批會比當地人嚴苛一點點。但一般而言，海外買家仍可以做到六至七成按揭貸款。海外買家的年利率約為6.5%-8%%。最常見的年期為20年或30年。
一般而言，在澳洲置業的律師費為約1,000至4,000澳元左右。
主要有以下四種：
- 租務管理費：租務管理公司向業主收取的費用，大約為租金的6%，以負責協助海外業主收取租金、代繳差餉及管理費等，或處理其他租務上的問題。
- 排污費：每季支付，用於排污管道的保養及維修，由600澳元起。
- 市政費：每季支付，用於社區管理和垃圾處理等。
- 大廈管理費：就等同於香港的大廈也需要收管理費一樣。
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