2023加拿大買樓一文睇清物業按揭
近年移民潮在香港再次出現，不少選擇移民的人都是想在一個新地方、新環境落地生根。而要落地生根，少不免會想有屬於自己的物業，而不是無止境的交租。在香港買樓，做按揭的流程已經發展到非常簡化方便，但在人生地不熟的他方，港人想做按揭買樓可能會遇到不少困難。今天Lighthouse小編便為大家綜合出在加拿大購置物業的按揭懶人包。
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加拿大多倫多及溫哥華按揭要求
與在香港買樓一樣，如果買家沒有足夠能力一次過full pay，可以選擇做樓宇按揭買樓。而早在開始物色合適及心儀物業前，買家便需要向按揭貸款機構申請按揭預批（Mortgage Pre-Approval）。目的是評估買家可以借貸的數目，以便找回在合理價格範圍內的樓盤。
按揭預批需要準備的文件：
- 身份證明文件
- 僱主之聯絡方式
- 地址證明
- 收入證明
- 首期付款證明
- 儲蓄及投資證明
- 債務明細（如有）
- 信用評分（有關機構所定的最低要求為680分，即良好級別）
港人到加拿大買樓需要注意的是，加拿大政府規定，海外買家（即沒有加拿大居民身份）之人士，或逗留不足六個月之人士，首期至少需要付樓價的35%。如獲得居民身份後，首期則只需要付5%。而如果首期付少於樓價的20%的話，買家則需要另外購買按揭保險（Mortgage Loan Insurance）。
加拿大按揭種類包括多倫多及溫哥華
Insured Mortgage VS Insurable Mortgage VS Uninsurable Mortgage
以上三種是以「是否已經投保」來分類的按揭。如上所述，於加拿大購置物業，首期金額付少於樓價20%的買家需要另外購買按揭保險，而Insured Mortgage則是已經投保的高成數按揭（High-ratio Mortgage）。這種按揭適用於首付不足20%的買家，一般而言利益較低。
Insurable Mortgage是最為傳統的按揭方式，適用於首付超過20%的買家。這種按揭方式利率較Insured Mortgage高，因為它們並不受按揭保險保障。
Uninsurable Mortgage這類按揭利率最高，因為它完全不受按揭保險保障，因為它們的按揭金額大（一般而言大於加幣100萬）或還款期長（一般而言多於30年）。
Open Mortgage VS Closed Mortgage
Open Mortgage即活期按揭，即買家可以在任何時候申請提早還清按揭款項。而Closed Mortgage即是定期按揭，如買家想提早還款有一定限制，或可能會有罰款。
Fixed-rate Mortgage VS Variable-rate Mortgage
Fixed-rate Mortgage即定息按揭，指按揭利率在貸款合約期內不會改變。而Variable-rate Mortgage即浮息按揭，指的是按揭利率與銀行的基礎貸款利率（Prime）掛勾，例如定在Prime+2%之類，而Prime會根據加拿大中央銀行的決定而上升或下降。
加拿大申請按揭流程
基本而言，在加拿大多倫多及溫哥華按揭申請按揭過程一點也不複雜，流程如下：
- 尋找或聯絡相熟按揭經紀，準備申請按揭預批（Mortgage Pre-Approval）的文件。
- 根據你個人的負擔能力、利率等等，選擇好按揭計劃及預計每月還款金額。
- 取得按揭預批後就可以物色心儀物業及睇樓。按揭預批一般有效60至120日。
- 找到心儀樓盤後聯絡賣家，簽署臨時買賣合約及付訂金。
- 向銀行正式申請按揭貸款，等待審批。
- 獲批貸款後，由你的代表律師從銀行接收款項。
- 律師會處理轉賬和物業註冊等事宜，完成交易。
加拿大按揭銀行
想申請加拿大多倫多及溫哥華按揭，可以在當地銀行處理或於香港處理。中國銀行及匯豐銀行均有提供海外按揭。
- 中國銀行（BOC）：提供活期／定期、浮息／定息的樓宇按揭計劃，網站上列出的資料有限，有意申請的人士需帶同收入證明（過去3 年）和房產買賣協議（如已簽署）到任何一間分行查詢詳情。
- 滙豐銀行（HSBC）：同樣提供活期／定期、浮息／定息的按揭計劃，還款年期可長達30年，申請人必須為年滿18／19歲的加拿大居民，可以在網上啟動申請「按揭預批」的程序，然後就會有專人在5 – 7個工作天內聯絡你。
- 以下在加拿大當地的銀行均有提供按揭貸款：皇家銀行（RBC）、蒙特利爾銀行（BMO）、道明銀行（TD）、豐業銀行（Scotiabank）、帝國商業銀行（CIBC）。
加拿大按揭年期以及多倫多及溫哥華按揭
在加拿大，是否居民身份也會影響到申請按揭的條件，最低首期要求（Minimum Down Payment Threshold）會因應居留狀況（Residence status）而異：
- 永久居民、穩定收入：最少5 – 10% 首期（視乎房屋價格）
- 永久居民、無收入但有較高的資產淨值（Net Worth）：最少35% 首期
- 暫時居民（持有學生／工作簽證）：最少10%首期
- 非居民（包括逗留不足6個月的暫時居民）：最少35% 首期
對於剛到加拿大居住的人士，在一定限期內有資格申請Newcomers Mortgage（新移民按揭計劃）：
- 永久居民／已入籍人士：剛到加拿大的5年內。
- 暫時居民：剛到加拿大的2年內，但需至少已經工作3個月。
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